Hi，这里是小优，一个资深创业者，今天要跟大家分享的是：

【全国大V号】累计10万+商业地产人脉圈，凝聚：投资、开发、策划、招商、运营、品牌，资源人脉圈。专注于全省商业地产资讯内容分享。

《招商必备：NEW经济商业3.0夜经济，地摊经济，宿营经济，相关新政汇编》

招商工作作为商业地产营运的重要部份，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否是衡量商业营运是否成功的惟一标准。

但招商营运难，是摆在好多商业地产开发商面前的一道困局，是一道难以绕开去的坎。本文为你们剖析商业地产招商营运面临的十大困局，并剖析破解策略。

01

商业地产招商营运十大困局

缺乏明晰有效的招商策略

从客观要求看，商业资本高速圈地以求更大市场份额，剌激了商业地产的蓬勃盛行。新兴商圈在各大城市风起云涌，一个个商业神话被描画得这么深刻。机会与风险并存，商业合理化将是摆在新兴商圈面前的一道课题，招商的成功与否直接影响到项目的成活，能够使用有效的招商策略则成为成功招商的基石。

招商环节存在大量认识和操作上的误区

人的行为是受认知支配的，目前，开发商对商业地产招商在认知上的误区包括：市场定位过程中追求高档次；业态组合越全越好；主力店一定要选国际大品牌或则新品牌；先把房屋盖好再说，招商前面渐渐谈或则是另外一个极端：招商工作越早越好；招商就得靠误导；只要招商成功就万事大吉等，有这样糊涂的认知，要想让商业地产不空置也难。

缺乏专业的商管团队

商业地产的价值，最终是要靠常年的营运管理来实现的地产招商，成功的招商，必需要靠专业的商业营运管理团队来保障，包括未来的资本运作。

招商营运难，绝大多数问题都不是在招商营运环节本身产生的，而是在前期规划阶段就早已埋下了种子，当开发商遇见招商营运窘境的时侯，只不过是这之前各类问题不断积累的最后结果而已。

缺乏招商环节的执行力

大多数情况下执行不利的根本缘由恰恰是缺乏好的招商策略（战略指导），而不是缺乏好的执行。正确的战略+专业的、好的商业企划就是能否让执行显得愈发简单并容易落地。

房租的障碍

当房租成本超过店家承受的底线的时侯，店家还会拒绝步入或则撤租。目前，好多开发商对房租的期望值偏高，远远超过市场平均水平，也远远超出绝大多数业态能承受的底线，这时市场都会用物管的闲置来报复不合理的房租要求。

供求关系失衡

当商业地产的供给远远超过了市场发展的需求，供求关系早已严重失衡，导致空置闲置是必然的结局。其实这些失衡主要是结构性的失衡，它表现为一方面大量商业物管空置、闲置，一方面大量优质店家未能找到适宜开店的经营场所，两者之间的矛盾十分尖锐。

没有市场定位或定位不当

商业地产的市场定位要解决在哪些样的地段，针对哪些样的客群为何样的店家提供一个如何的经营场所的问题，是须要对周边区域进行详尽的市场研究。

但如今好多项目却未做任何专业的前期市场督查（或则督查不专业）就盲目的拍胸口决策上马商业地产项目，动不动就是几十万方的超大项目，根本没深入思索过开发完的项目打算租给谁？谁来消费？这种消费能够养活经营店家？常常是房屋盖好了才考虑招商的事，这样的项目深陷空置、闲置状态实在是太正常了。

业态组合不合理或不切实际

好多开发商对商业领域的运作规律缺少足够的认识，并不清楚各业态店家在选址扩张开店时要考虑的条件，做业态规划的时侯完全是凭自己的一相甘愿，而不是品牌店家的意愿及需求，好多开发商甚至是委托纯粹搞建筑设计的设计院来做商业规划，这样的机构常常只了解建筑技术，但不了解商业的运作规律，单纯的从建筑设计技术角度做下来的业态组合常常是脱离实际的，不具备可操作性的。

缺乏优秀的招商人才

招商是横贯地产和商业领域的一个工作，要求招商人员具有复合型的知识结构、工作经验和技能招商运营难？商业地产招商运营面临的十大困境及破解策略，而目前人才市场上这些既懂商业又懂地产的复合型人才少之又少，具备制定招商策略、能够带团队的招商管理人才就更是稀缺了。

建筑结构设计上的不合理

合理的设计流程应当是先做商业规划再做建筑设计，按照不同的业态对建筑结构在设计上的不同要求做建筑设计，例如通常商场身高起码4米，仓储式卖场要9米、电影院的要求身高要在10米以上、餐饮要有烟道等，每位业态都有差别。

但在现实中地产招商，好多项目的结构设计问题五花八门，如进深不足或太高、进深过深等，造成在后期很难通过其它方法补救的，要么闲置，要么就是再投入巨资改建。

02

怎样做好商业地产招商营运？

成功招商五要素

招商必须以确切项目定位和规划为基础。项目规划应包括主题定位、商业建筑物情境营造（外部环境艺术处理、内部氛围艺术打造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并产生清晰招商规划系统，招商不应简单地以“满租“为原则。

大多商业地产营运商很难做到招商“一步到位”，缘由就是前期商业地产开发商规划不到位。

未来商业地产的开发模式应是先作规划再做招商，再落实资金再批地建设。（现况是先批农地、然后建行按揭、再作规划设计，复工建设、最后才招商……）

现实中地产开发商对零售商业专业营运并不充分了解，且多数属半道剃度，商业地产项目是否取得最后成功，资金并不是惟一的诱因。专业人士及专业机构的作为不可以高估。应当注重商业营运商如何为商业地产的开发创造价值。

全新商业模式带来全新的消费体验。商业建筑物内百货、超市、名店坊、会所、特色商铺区域等功能团，使业态的复合性对成功招商更具挑战性，项目营运商的品牌资本、品牌同盟系统成为招商的保证。

营运商成功要诀在于早已构建起建立的品牌采购中心系统，万千优质品牌早已成为营运商的品牌同盟。营运商不须花太多的广告费用进行简单的招商。

商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关系，而是须要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等众多方面给以经营者信心。

制订完美的招商细节，让招商工作“言必行，行必果“。同时，对招商人员进行专业培训。运用经营方面的专业知识与顾客产生有效沟通，真正从经营者的角度解决问题，使顾客对项目饱含信心。

本文部份素材来始于飙马商业地产

以上就是今天小优给大家带来的全部内容，想了解更多创业知识，欢迎关注优享社！