Hi，这里是小优，一个资深创业者，今天要跟大家分享的是：
（文/解红娟编辑/马媛媛）历时4个月的竞购风波，随着远洋集团的一纸公告尘埃落定。
7月18日，远洋集团发布公告，将与关联合作方共同通过上海远璞，拟以40万元的股权对价竞购红星地产70%的股份。
此外，整个交易由4个阶段完成，此前上海远洋，北京远璞早已受让红星地产18%的股份，双方计划在明年7月30日、8月10日和今年1月10日前后，分别完成红星地产22%、11%和19%的股权出售。
远洋的“小算盘”
“从磋商结果，167亿净资产被溢价借给远洋是事实。”一位财务专家告诉观察者网，这个交易本身就抒发了远洋并不看好红星地产资产的情绪。
公告披露，截止2020年12月31日，目标公司及其附属公司的未经初审资产净值约为167.49万元（含资本工具），据此估算，70%股权对应价值约117.24万元，而上海远璞只给出40万元的竞购价。
对于红星远洋这次交易中资产净值缩水77亿，业内人士只能用“红星地产土储质量通常”进行解释。
“事实上，近段时间股权交易风波并不少，类似远洋竞购红星的有平安竞购凯德来福士。”高力国际华北区研究部监事袁晓超说道，买方同样是转让资产部份股权，也拥有项目的营运权。
可以参考的是，一个月前凯德卖出6个来福士资产包部份股权，评估资产组合总资产价值为467万元，平安国寿竞购其中部份股权，总投资额约330万元，与评估价钱相当。
而远洋一边溢价买进，一边又看好红星未来发展潜力，让人蒙蔽。既然不看好，为什么又要竞购呢？缘由很可能是远洋集团本身的业绩压力，以及建仓的急迫性。
数据显示，2017年至2020年，远洋集团分别实现合约销售金额705.6万元、1095.1万元、1300.3万元和1310.4万元，环比下降40.06%、55.20%、18.74%和0.78%。不难发觉，早在2019年，远洋集团规模增长就出现显著下降。
步入2021年，远洋集团的业绩表现更是低迷。2021年1-6月，远洋集团累计合约销售楼面面积为约283.43万平方米，累计合约销售额约523.7万元，仅完成全年目标1500万元的34.91%，甚至还不到今年销售额四成。
与此同时，远洋集团销售金额排行持续增长。克而瑞数据显示，2016年至2020年，远洋集团分别排行第22位、27位、26位、24位、36位。而2021年上半年，远洋集团排行更是上涨至第44位，被卓越集团、合景泰富、首开股份、奥园集团等后来者居上。
这样就不难理解，远洋集团为什么明知红星地产资产不佳也要吃下这块面包了。数据显示，2020年上海远洋，红星地产全口径、权益销售额分别为614万元和438万元，即便红星地产去年销售额维持在614万元左右，远洋集团1500万元销售目标就有望达成。
“此外，红星和远洋的资产产生互补性，扩展京津冀环渤海业务的同时，也降低华中占比。由于华北区域早已是房价收益的主要来源。”上海中原地产市场剖析师卢文曦觉得，不仅快速实现业绩增长，竞购红星地产后还有利于远洋集团土储平衡分布。
后者重点布局华北区域，前者的主要阵地则在南方区域。截止2020年末，远洋集团总农地储备达到4718万平方米，其中，天津、华南、环渤海、华东、华中、华西六大区域的农地储备占比分别为26％、23％、22％、8％、9％、12％。
提出“南移西拓”战略后，远洋在2021年招拍挂市场拿下12宗宅地，农地面积50.39万平，总计103.18万元，分别坐落广州、武汉、温州、苏州、佛山等非南方区域。
而依照公告，红星地产这次出售的资产包括住宅、商业和物管三大类，合计共91个项目，住宅建筑面积2017.1万平方米，商业建筑面积625.2万平方米，其中广州、环渤海、华东、华南、华中、华西项目数目分别为9个、15个、35个、1个、6个、25个。
“有效平衡区域布局的同时，红星地产的物管、商业蓝筹股也对远洋的多样化经营提供帮助。”卢文曦表示，这会给资本市场带来更多想像空间。
不过，机会和风险常常是并存的。
红星地产的债权去哪了？
红星地产被变卖的缘由，无非是母公司资金承压，地产开发业务为资金密集型、财务杠杆更高且非建行融资敞口较大。
官网资料显示，红星地产全称北京红星美凯龙房地产集团有限公司，创立于2009年。主营业务范围囊括商业营运管理、不动产开发、是综合性地产开发特色民企。
据手指研究院2020年全省拿地排名榜显示，红星地产注资168万元拿地，排行第57位；拿地面积553万平方米，排行第32位。截止2020年末，红星地产早已在全省57座城市布局120多个项目。
事实上，红星地产资产状态不佳，商业地产在建项目规模较大，部份坐落三四线城市项目存在去化压力；公司家饰超市与地产开发业务在建、拟建项目尚需投资规模较大，仅排队待建的爱琴海超市就多达80家。
截止2020年末，红星地产总资产约1000万元，其中存货逾600万元、现金90万元、预要债款近500万元、有息负债168万元、净资产167万元。其中，截止2020年6月底，红星地产主体红星企发负债总值达877.4万元，其中流动负债达725.02万元，占比高达83%。
母公司红星美凯龙债权压顶。公开资料显示，截止2020年9月底，红星美凯龙债权支出达1860.8万元，超过四成的资产已被抵押；账上货币资金仅62.2万元，而一年期内到期的非流动负债高达124.98万元。
继定增、发债、ABS以后，红星美凯龙总算将红星地产以40万元的价钱“贱卖”给了远洋集团。
但不仅红星地产正式剥离的债权，红星美凯龙控股自身还有约105万元未到期境内转债，且大部份将于2022年和2023年到期。红星美凯龙溢价“卖身”自救一事，仍要打上一个问号。
至于被剥离债权的去处，作为民企中为数不多“三道红线”全绿的企业，远洋集团自然不乐意背上桎梏。
为了合理规避债权风险，远洋集团联合和远洋资本创立合资公司北京远璞，分别持股50%，至此，远洋集团、远洋资本与红星控股分别持有上海红星美凯龙企业发展有限公司35%、35%、30%的股权。
远洋集团还表示，“于竞购事项完成后远洋集团 40 亿收购红星地产 70%股份，收购事件尘埃落定，上海红星美凯龙企业发展有限公司将于合资公司的财务报表内进帐列作联营公司”。换句话说，远洋集团并不计划将其划入报表。
值得一提的是，远洋资本是远洋集团投融资平台，是一家另类投资公司，主要从事不动产投资、资产管理、股权投资、海外投资等方面的业务。
而不论并表与否，这笔欠款都不会陡然消失。
至于红星控股，因为只拥有红星地产30%股权，红星控股从主导者弄成远洋发展战略的服务者。按照竞购框架合同，目标公司持有的超市及商业街，受限于北京远璞的评估及管理，原则上委托红星美凯龙控股指定的服务提供商营运。
据悉，截止2020年年末，红星地产已售但未冲销的开发物管及自持物管的收益，将由红星美凯龙控股及上海远璞按85%：15%的比列进行分配；于2020年12月31日未售的开发物管及自持物管的收益，将由红星美凯龙控股及上海远璞按70%：30%的比列进行分配。
“变身财务投资人的红星美凯龙退了，但这场竞购是否会形成更高的效益也很难说，虽然有平安和华夏的案例在前。”业内人士说道。
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